芙蓉小區(qū)是一個全封閉的中型住宅小區(qū)。2010年12月起，天池物管與業(yè)主委員會簽訂《物管協(xié)議》，約定物管公司應(yīng)盡到安保及保潔等義務(wù)，業(yè)主則在每年的6月30日、12月30日前分別交清上半年、下半年的物業(yè)費。
天池物管進(jìn)駐后，小區(qū)一直被管理得有條不紊。但自2011年6月開始，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)的垃圾幾天都未被清理，蚊蠅成堆，老鼠成群，業(yè)主們意見很大。但天池物管卻稱，這是由于多戶業(yè)主一直未交物業(yè)費，導(dǎo)致物管公司無法正常運轉(zhuǎn)所致。然而，未交管理費的部分業(yè)主卻說，由于小區(qū)內(nèi)發(fā)生多起偷盜事件，多人的摩托車及其他財物被偷，他們認(rèn)為物業(yè)公司未盡到安保義務(wù)，所以不交物管費?！肮f公有理，婆說婆有理”，雙方就這樣僵持著，眼看各種垃圾在小區(qū)里不斷發(fā)臭。
2011年7月13日，業(yè)主們將天池物管起訴至法院，要求其履行物管職責(zé)，及時清理垃圾。而天池物管則將拖欠物管費的陳某等部分業(yè)主起訴至法院要求判令及時付款。
法院審理認(rèn)為，天池物管在其管理期間，小區(qū)內(nèi)部分業(yè)主的財物被盜應(yīng)視為天池物管對這部分業(yè)主先履行合同的債務(wù)不符合約定，因此，該部分業(yè)主有權(quán)拒絕給付當(dāng)期管理費。法院判決天池物管立即先行全面履行小區(qū)安保、保潔等服務(wù)義務(wù);李明等業(yè)主在5日內(nèi)將拖欠的物管費給付天池物管;駁回了天池物管要求被盜業(yè)主給付當(dāng)期物管費的訴訟請求。
【案例評析】
被盜業(yè)主享有先履行抗辯權(quán)，從業(yè)主委員會與天池物管簽訂的協(xié)議可以看出，物業(yè)公司應(yīng)盡到安保及保潔等義務(wù)，業(yè)主則應(yīng)于每年在6月30日、12月30日以前分別給付物管費用。由此可知，天池物管與業(yè)主履行合同債務(wù)是有先后順序的，天池物管應(yīng)當(dāng)先行對小區(qū)提供安全保障與保潔等物管服務(wù)。但在其提供物管服務(wù)期間，全封閉的小區(qū)卻發(fā)生部分業(yè)主被盜事件，由此可以認(rèn)定其履行安保義務(wù)沒有到位。我國《合同法》第六十七條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。”因此，被盜財物之業(yè)主有權(quán)拒絕給付當(dāng)期物管費。
拖欠物管費不是物業(yè)公司拒絕履行保潔義務(wù)的理由，根據(jù)《物權(quán)法》第七十條、第七十二條第一款、第七十三條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。上述規(guī)定表明，小區(qū)內(nèi)道路、綠地等公共場所以及公共設(shè)施屬于全體業(yè)主共有，且這種共有屬于共同共有，而不是按份共有。天池物管以物管費被拖欠為由拒絕履行清掃路面、清運垃圾的保潔義務(wù)，損害了未拖欠物管費在內(nèi)的所有業(yè)主的共同利益，屬于一種違約行為。
物業(yè)公司及未被盜的業(yè)主分別承擔(dān)違約責(zé)任，《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！碧斐匚锕苌米酝Ｖ刮锕芊?wù)屬于違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行和采取補(bǔ)救措施的違約責(zé)任。而由于財物被盜業(yè)主的確定性、特定性，部分業(yè)主的財物被盜不宜認(rèn)定為天池物管對小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主均構(gòu)成了安全保障方面的違約，只能認(rèn)定為其對被盜業(yè)主構(gòu)成違約，其余業(yè)主是不能以物管未履行好安全保障義務(wù)為由拒絕履行按時給付物管費的合同義務(wù)的。這部分業(yè)主逾期不交納物管費用，也構(gòu)成違約。故法院也判決李明等財物未被盜業(yè)主在5日內(nèi)將拖欠的物管費給付天池物管。
了解我們