2002年5月9日，烏魯木齊市夢潔家具制造有限公司(以下簡稱夢潔公司)與原烏魯木齊市沙依巴克區九家灣村委會(以下簡稱九家灣村委會)簽訂了《九家灣三組綜合樓承包經營合同》。該合同約定，九家灣村委會同意夢潔公司承包經營九家灣飯店(包括飯店樓房一棟即地下室一層地上一至四層，院內停車場以及車庫，路邊門面和九家灣飯店賬面所有不動產);夢潔公司承包經營期限為15年，自2002年7月1日至2017年6月30日止;每年繳納承包費15萬元……合同簽訂后，原告夢潔公司與原九家灣村委會按約履行該合同。2004年，烏魯木齊市為加快城市化進程，對包括烏魯木齊市沙依巴克區九家灣村在內的鄉村進行撤村建居。在烏魯木齊市沙依巴克區九家灣村三組余留資產的基礎上開辦成立了烏魯木齊眾和宏盛實業發展有限責任公司(以下簡稱眾和宏盛公司)。隨后，眾和宏盛公司在《九家灣三組綜合樓承包經營合同》上加蓋公章，繼續履行原合同。
2006年7月21日，眾和宏盛公司與新疆壹陸壹房地產開發有限責任公司(以下簡稱房產公司)簽訂一份《征遷補償協議書》，協議約定，眾和宏盛公司同意房產公司在緊靠烏魯木齊市西外環路北側的現九家灣飯店停車場所在地上開發建設住宅小區，房產公司征用的土地面積以附圖中的紅線內面積為準;房產公司同意以貨幣形式支付給眾和宏盛公司人民幣370萬元，作為對眾和宏盛公司該塊土地使用權及地上所有建筑物的一次性征遷補償費;眾和宏盛公司現有租賃戶的實際損失由房產公司承擔;眾和宏盛公司在該地塊上的建筑物歸房產公司所有，眾和宏盛公司不得作任何拆除;眾和宏盛公司協助將合同約定內的土地過戶到房產公司名下，配合房產公司辦理開發建設所需的一切手續，并負責該地塊上房產，地產滅籍工作。協議簽訂后，被告房產公司按約定向被告眾和宏盛公司支付了第一筆征遷補償費100萬元。
夢潔公司向烏魯木齊市沙依巴克區人民法院提起訴訟，稱其與九家灣村委會簽訂的合同名為承包經營，實為租賃合同，而眾和宏盛公司在未通知夢潔公司且未向有批準權的人民政府履行審批手續的情況下，轉讓國有土地使用權。夢潔公司請求法院判決《征遷補償協議書》無效。
法院另查明：眾和宏盛公司系以劃撥形式取得兩被告簽訂征遷補償協議內的土地使用權。2008年6月19日，烏魯木齊市政府召開建設項目規劃集中審批會議，研究擬決定對被告眾和宏盛公司九家灣飯店用地掛牌出讓。
【裁判】
沙依巴克區人民法院認定房產公司依《征遷補償協議書》受讓取得烏魯木齊市西環南大街4633九家灣飯店所屬土地的形式不符合法律和政策的規定，判決房產公司與眾和宏盛公司訂立《征遷補償協議書》無效。
房產公司不服，向烏魯木齊市中級人民法院提起上訴。
烏魯木齊市中院認定：《征遷補償協議書》從內容看只是約定對該宗土地上附著物的定向補償，所征遷補償范圍只限房產不包括土地，雖然協議中有涉及國有劃撥土地內容，但僅是雙方意向，協議中雙方也約定將向土地管理部門辦理有關使用權登記變更手續，且土地部門已受理雙方申請，批準對該地按照“招，拍，掛”的方式處置。該院判決：撤銷沙依巴克區人民法院相關判決，駁回被上訴人夢潔公司的訴訟請求。
【評析】
本案焦點有三個：
一、當事人之間訂立的《征遷補償協議書》是否有效
房產公司與眾和宏盛公司訂立的《征遷補償協議書》從該征遷補償協議內容看，只是約定對該宗土地上附著物的定向補償，所征遷補償的范圍只限房產不包括土地。故協議并非土地使用權轉讓協議，而實質是地上建筑物征遷補償協議。雖然雙方轉讓協議中涉及國有劃撥土地內容，但僅是雙方意向，且雙方已按照國家土地管理政策法規辦理了相應的行政審批手續，土地管理部門已受理并按照國有劃撥用地“招，拍，掛”的方式開始處置。根據我國城市房地產管理法第四十條的“以劃撥方式取得的土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金”的規定，眾和宏盛公司轉讓該宗國有劃撥用地，經過了土地管理部門的批準，并按照“招，拍，掛”的方式開始處置，符合國家法律，行政法規及政策的規定。原審判決認定“房產公司依《征遷補償協議書》受讓取得烏魯木齊市西環南大街4633號九家灣飯店所屬土地”屬于認定事實錯誤。
二、第三人善意取得了地上建筑物(房產)并已辦理了手續，承租人以“侵害其優先購買權”為由要求撤銷第三人的登記手續的主張應否支持
我國物權法第一百零六條規定了善意取得制度，即受讓人以財產所有權轉移為目的、善意、對價受讓且占有該財產，并已辦理了登記手續的，即使用出讓人無處分權，受讓人仍可取得轉讓物的所有權。本案中上訴人房產公司就是以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓了眾和宏盛公司所屬地上房屋，且已辦理了登記手續，取得了房屋產權證，可以對抗承租人夢潔公司“優先購買權”的主張。
這里還需說明一點，我國物權法第一百零六條在規定善意取得的制度時，其內容是無處分權的人，本案中眾和宏盛公司對其所屬的地上附著物是有處分權的，但是相對于夢潔公司的優先購買權來說，也可以認為眾和宏盛公司是不能將該地上附著物任意處分給他人的，因此，這一點與法律規定也是相符的。同時，法律也未禁止對有處分權的行為不適用善意取得制度。從立法者本意來看，確立善意取得制度就是為了保護第三人的合法權益和正常的合法交易秩序。
三、承租人將租賃合同訂為承包經營合同，應承擔什么后果
夢潔公司與眾和宏盛公司訂立了《九家灣三組綜合樓承包經營合同》，在訂立合同時，夢潔公司應當預見到作為承包經營合同是不存在對該標的物的優先購買權的，而且該合同對外有公示效果，即第三人可能因此認為，夢潔公司無優先購買權的結果。因此，眾和宏盛公司對標的物在其承包經營期間進行處分，夢潔公司應預見到這一后果。而且，作為善意購買人的房產公司，其沒有義務探究該合同是否是名為承包、實為租賃。雖然二審法院在審理該案時將合同界定為“租賃合同”，但綜合全部事實經過來看，并不影響這一后果的發生。
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